Kann ich 2026 ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

Grundsätzlich ja, aber nur bei Top-Bonität. Banken sind 2026 vorsichtiger als vor der Zinswende. Typische Voraussetzungen: SCHUFA-Score > 95, unbefristetes Arbeitsverhältnis, Einkommen > 60.000 €/Jahr, keine anderen Kredite.

Wie hoch sind die Zinsen ohne Eigenkapital?

100-Prozent-Finanzierung 3,8-4,3 %, 110-Prozent-Finanzierung 4,5-5,5 % effektiv (Stand 2026). Gegenüber 3,2-3,6 % bei 20 % Eigenkapital ist das ein Aufschlag von 0,6-1,9 Prozentpunkten.

Sollte ich eine Vollfinanzierung machen?

Nur wenn Alternative nicht möglich. Besser: Eigenkapital aufbauen und in 1-2 Jahren kaufen. Gegenrechnung: Zinsaufschlag über Laufzeit oft 50.000-100.000 € mehr als Miete in der Warte-Zeit.

Was sind Kaufnebenkosten?

Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (0,5 %), Makler (bis 3,57 %). Gesamt: 10-15 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € Haus: 40-60.000 € zusätzlich zum Kaufpreis.

KfW-Programme ohne Eigenkapital?

KfW-Wohneigentum (124) bis 100.000 € zinsgünstig (ab 3,1 %) und KfW Klimafreundlicher Neubau (297/298) bis 150.000 € ab 1,78 %. Beides kann deinen Eigenkapitalbedarf reduzieren – ersetzt ihn aber nicht komplett.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital 2026: Geht das noch?

Keine Rücklagen, aber Eigenheim kaufen? Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital (100- oder 110-Prozent-Finanzierung) ist 2026 noch möglich – aber nur mit Top-Bonität. Wir zeigen dir, wie das geht, was es kostet und wann es sich wirklich lohnt.

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Lesezeit: 10 Min | Kategorie: Baufinanzierung

100-Prozent vs. 110-Prozent Finanzierung

Was der Unterschied ist:

100-Prozent-Finanzierung: Kaufpreis komplett als Kredit, Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) zahlst du aus Erspartem
110-Prozent-Finanzierung: Kaufpreis + Kaufnebenkosten aus Kredit – echte Vollfinanzierung
Kaufnebenkosten: typisch 10-15 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5-6,5 % + Notar 1,5-2 % + ggf. Makler bis 3,57 %)
110-Prozent-Finanzierung ist 2026 Ausnahmeprodukt, nur bei Top-Bonität

Voraussetzungen 2026

Banken sind 2026 vorsichtig. Wer ohne Eigenkapital kaufen will, muss mitbringen:

Sehr gute SCHUFA (Score über 95)
Unbefristetes Arbeitsverhältnis über der Probezeit
Überdurchschnittliches, sicheres Einkommen (oft > 60.000 € Brutto/Jahr)
Keine anderen Kredite oder Ratenzahlungen
Immobilie in gefragter Lage, guter Zustand, marktgerechter Preis
Ausreichende Einkommens-Reserve für Nebenkosten (Heizung, Strom, Wartung)

Zinsaufschläge ohne Eigenkapital

Zinsen 2026 im Baufinanzierung-Markt:

Mit 20 % Eigenkapital: 3,2-3,6 % effektiv (10 J. Sollzinsbindung)
Mit 10 % Eigenkapital: 3,5-3,9 % effektiv
100-Prozent-Finanzierung (keine Kaufnebenkosten): 3,8-4,3 %
110-Prozent-Finanzierung: 4,5-5,5 % – fast 1-2 Prozentpunkte Aufschlag!
Zusätzlich oft höhere Tilgung verlangt (mindestens 3 %)

Konkrete Kosten-Rechnung

Beispiel: Immobilie 400.000 €, Kaufnebenkosten 10 % (40.000 €):

20 % EK + 3,5 % Zins + 2 % Tilgung: Rate 1.833 €/Monat, 30 Jahre Laufzeit
10 % EK + 3,8 % Zins + 2 % Tilgung: Rate 1.933 €/Monat, 31 Jahre
100 %-Finanzierung + 4,0 % Zins + 2 % Tilgung: Rate 2.000 €/Monat, 31 Jahre
110 %-Finanzierung + 4,8 % Zins + 3 % Tilgung: Rate 2.867 €/Monat, 21 Jahre
Über die Laufzeit kostet 110 %-Finanzierung oft 60-80.000 € mehr Zinsen

Risiken und Fallstricke

Bei Immobilien-Verkauf kurzfristig: oft "unter Wasser" (Schulden > Wert)
Jobverlust kann zum Zwangsverkauf führen
Keine Reserve für unerwartete Reparaturen
Psychologischer Druck durch hohe monatliche Rate
Weniger Verhandlungsspielraum bei der Bank
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung teuer

Alternativen zu 100/110-%-Finanzierung

KfW-Wohneigentumsprogramm (124): bis 100.000 € zinsgünstig
Familie fragen: Privatdarlehen oder Schenkung
Arbeitgeber-Darlehen: oft zinsfrei bis 2.600 €
Rürup-Rente abtreten (nur als Notfall)
Miet-kauf oder Erbpacht als Zwischenschritt
1-2 Jahre warten und gezielt sparen – oft die beste Option

Häufige Fragen

Kann ich 2026 ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?: Grundsätzlich ja, aber nur bei Top-Bonität. Banken sind 2026 vorsichtiger als vor der Zinswende. Typische Voraussetzungen: SCHUFA-Score > 95, unbefristetes Arbeitsverhältnis, Einkommen > 60.000 €/Jahr, keine anderen Kredite.
Wie hoch sind die Zinsen ohne Eigenkapital?: 100-Prozent-Finanzierung 3,8-4,3 %, 110-Prozent-Finanzierung 4,5-5,5 % effektiv (Stand 2026). Gegenüber 3,2-3,6 % bei 20 % Eigenkapital ist das ein Aufschlag von 0,6-1,9 Prozentpunkten.
Sollte ich eine Vollfinanzierung machen?: Nur wenn Alternative nicht möglich. Besser: Eigenkapital aufbauen und in 1-2 Jahren kaufen. Gegenrechnung: Zinsaufschlag über Laufzeit oft 50.000-100.000 € mehr als Miete in der Warte-Zeit.
Was sind Kaufnebenkosten?: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notar (ca. 1,5 %), Grundbuch (0,5 %), Makler (bis 3,57 %). Gesamt: 10-15 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € Haus: 40-60.000 € zusätzlich zum Kaufpreis.
KfW-Programme ohne Eigenkapital?: KfW-Wohneigentum (124) bis 100.000 € zinsgünstig (ab 3,1 %) und KfW Klimafreundlicher Neubau (297/298) bis 150.000 € ab 1,78 %. Beides kann deinen Eigenkapitalbedarf reduzieren – ersetzt ihn aber nicht komplett.